Αν έχετε καθίσει ποτέ σε μια γενική συνέλευση πολυκατοικίας, ξέρετε ότι τα πράγματα μπορούν να γίνουν πολύπλοκα πολύ γρήγορα. Κάποιοι ψηφίζουν υπέρ, κάποιοι κατά, κάποιοι απουσιάζουν. Και μετά αρχίζει η συζήτηση για το αν η απόφαση ήταν έγκυρη ή όχι. Χρειαζόταν ομοφωνία ή αρκούσε πλειοψηφία; Πόσα χιλιοστά απαιτούνται; Μετράνε οι απόντες;
Αυτές δεν είναι τυπικές ερωτήσεις. Η απάντηση καθορίζει αν μια απόφαση είναι νομικά δεσμευτική ή αν μπορεί να αμφισβητηθεί στα δικαστήρια. Και αμφισβητούνται, πολύ πιο συχνά από όσο φαντάζεται κανείς.
Γιατί Υπάρχουν Διαφορετικές Απαιτήσεις Πλειοψηφίας
Η λογική πίσω από τις διαφορετικές απαιτήσεις πλειοψηφίας είναι απλή: όσο πιο σημαντική είναι μια απόφαση για τα δικαιώματα των ιδιοκτητών, τόσο μεγαλύτερη συναίνεση απαιτείται. Μια απόφαση για το πότε θα γίνει ο επόμενος καθαρισμός δεν έχει την ίδια βαρύτητα με μια απόφαση που αλλάζει τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή επιβαρύνει όλους τους ιδιοκτήτες με μεγάλη δαπάνη.
Το νομικό πλαίσιο που ρυθμίζει αυτά τα θέματα είναι ο νόμος 3741/1929 σε συνδυασμό με τον κανονισμό κάθε πολυκατοικίας. Ο κανονισμός μπορεί να θέτει αυστηρότερες απαιτήσεις από αυτές που ορίζει ο νόμος, αλλά δεν μπορεί να θέτει χαλαρότερες. Αυτό σημαίνει ότι πάντα ελέγχετε πρώτα τον κανονισμό του κτιρίου σας.
Οι Τρεις Κατηγορίες Αποφάσεων
Στην πράξη, οι αποφάσεις μιας γενικής συνέλευσης χωρίζονται σε τρεις κατηγορίες ανάλογα με την απαιτούμενη πλειοψηφία.
Αποφάσεις απλής πλειοψηφίας. Αφορούν την καθημερινή διαχείριση του κτιρίου. Ορισμός ή αντικατάσταση διαχειριστή, έγκριση τακτικών δαπανών, ανάθεση εργασιών συντήρησης, αποδοχή οικονομικού απολογισμού. Για αυτές αρκεί η πλειοψηφία των παρόντων βάσει χιλιοστών, εφόσον υπάρχει απαρτία.
Αποφάσεις ειδικής πλειοψηφίας. Για μεγαλύτερες αποφάσεις, όπως σημαντικές επισκευές, βελτιώσεις ή ανακαινίσεις, απαιτείται συνήθως πλειοψηφία που αντιπροσωπεύει τουλάχιστον το 51% των χιλιοστών του κτιρίου, ανεξαρτήτως αν οι αντίστοιχοι ιδιοκτήτες παρίστανται στη συνέλευση. Αυτή η διάκριση είναι κρίσιμη: δεν υπολογίζεται ποσοστό των παρόντων αλλά ποσοστό επί του συνόλου των χιλιοστών του κτιρίου.
Αποφάσεις ομοφωνίας. Για αποφάσεις που αγγίζουν τα βασικά δικαιώματα των ιδιοκτητών απαιτείται ομοφωνία, δηλαδή σύμφωνη γνώμη όλων των ιδιοκτητών χωρίς εξαίρεση. Αυτό είναι η αυστηρότερη απαίτηση και ισχύει για συγκεκριμένες περιπτώσεις που θα εξετάσουμε αναλυτικά.
Πότε Χρειάζεται Ομοφωνία: Οι Περιπτώσεις
Η ομοφωνία απαιτείται για αποφάσεις που αλλάζουν ουσιωδώς τα δικαιώματα ή τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών με τρόπο που δεν μπορεί να επιβληθεί με πλειοψηφία.
Τροποποίηση κανονισμού πολυκατοικίας. Οποιαδήποτε αλλαγή στον κανονισμό, είτε αφορά τη χρήση των χώρων, τη διανομή δαπανών ή τους κανόνες συμβίωσης, απαιτεί ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών και συμβολαιογραφική πράξη. Δεν αρκεί να ψηφίσει η πλειοψηφία της συνέλευσης, ακόμα και αν αυτή εκπροσωπεί το 90% των χιλιοστών. Χρειάζεται σύμφωνη γνώμη του 100%.
Αλλαγή στην κατανομή δαπανών. Αν η πολυκατοικία θέλει να αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο μοιράζονται τα κοινόχρηστα, ώστε για παράδειγμα να εξαιρεθεί ένα διαμέρισμα από κάποια κατηγορία δαπανών ή να αλλάξουν τα χιλιοστά συμμετοχής, απαιτείται ομοφωνία.
Παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστου χώρου. Αν κάποιος ιδιοκτήτης ζητά να αποκτήσει αποκλειστική χρήση κάποιου κοινόχρηστου χώρου, αυτό δεν μπορεί να αποφασιστεί με πλειοψηφία. Απαιτείται ομοφωνία.
Αλλαγή προορισμού κοινόχρηστου χώρου. Αν η πολυκατοικία θέλει να μετατρέψει ένα κοινόχρηστο χώρο σε κάτι άλλο, για παράδειγμα να μετατρέψει την ταράτσα σε χώρο αναψυχής που θα χρησιμοποιούν μόνο ορισμένοι, χρειάζεται ομοφωνία.
Οι Συνηθισμένες Παγίδες
Η πιο συχνή παγίδα είναι η σύγχυση μεταξύ πλειοψηφίας παρόντων και πλειοψηφίας επί του συνόλου. Σε μια συνέλευση που παρίστανται ιδιοκτήτες με συνολικά 600 χιλιοστά, η απόφαση με 350 χιλιοστά είναι πλειοψηφία των παρόντων. Αλλά αν η απόφαση απαιτεί 51% επί του συνόλου των 1000 χιλιοστών, τότε δεν έχει περάσει.
Μια άλλη παγίδα είναι η έλλειψη απαρτίας. Αν η συνέλευση δεν έχει την ελάχιστη συμμετοχή που απαιτεί ο κανονισμός, καμία απόφαση δεν είναι έγκυρη, ακόμα και αν όλοι οι παρόντες συμφωνούν.
Τέλος, πολλές αποφάσεις αμφισβητούνται γιατί δεν κοινοποιήθηκε σωστά η πρόσκληση σε όλους τους ιδιοκτήτες. Αν ένας ιδιοκτήτης δεν ενημερώθηκε για τη συνέλευση, μπορεί να αμφισβητήσει τις αποφάσεις που λήφθηκαν.
Τι Γίνεται με τους Απόντες
Για τις αποφάσεις που απαιτούν ομοφωνία, η απουσία δεν ισοδυναμεί με σύμφωνη γνώμη. Αν ένας ιδιοκτήτης δεν παρίσταται στη συνέλευση, η ομόφωνη απόφαση δεν μπορεί να ληφθεί εκείνη τη στιγμή. Χρειάζεται είτε να ζητηθεί γραπτή συγκατάθεση του απόντος είτε να επαναληφθεί η συνέλευση με την παρουσία του.
Για τις αποφάσεις απλής πλειοψηφίας, οι απόντες δεν υπολογίζονται αρνητικά, αλλά η συνέλευση πρέπει να έχει απαρτία για να είναι έγκυρη.
Πώς το mrbill.gr Βοηθά στη Σωστή Οργάνωση Συνελεύσεων
Πολλές αποφάσεις αμφισβητούνται όχι επειδή ήταν ουσιαστικά λάθος αλλά επειδή η διαδικασία δεν ακολουθήθηκε σωστά: η πρόσκληση δεν κοινοποιήθηκε εγκαίρως, τα πρακτικά δεν κατέγραψαν σωστά τα αποτελέσματα, ή δεν υπολογίστηκαν σωστά τα χιλιοστά.
Το mrbill.gr παρέχει στον διαχειριστή εργαλεία για να οργανώσει και να τεκμηριώσει τις γενικές συνελεύσεις σωστά. Κάθε ιδιοκτήτης ειδοποιείται ψηφιακά, τα πρακτικά αποθηκεύονται και είναι προσβάσιμα, και τα χιλιοστά κάθε ιδιοκτήτη είναι ήδη καταχωρημένα στην πλατφόρμα. Αυτό εξαλείφει τους τυπικούς λόγους για τους οποίους αμφισβητούνται αποφάσεις.
Συμπέρασμα
Η διαφορά μεταξύ απλής πλειοψηφίας και ομοφωνίας δεν είναι τυπικότητα. Είναι η γραμμή που χωρίζει μια έγκυρη απόφαση από μια απόφαση που μπορεί να ανατραπεί στα δικαστήρια. Κάθε φορά που η πολυκατοικία καλείται να αποφασίσει κάτι σημαντικό, αξίζει να αφιερωθούν λίγα λεπτά για να ελεγχθεί ο κανονισμός και να διαπιστωθεί ποιο είδος πλειοψηφίας απαιτείται. Αυτή η μικρή προσοχή αποτρέπει μεγάλα προβλήματα.
