Ο ρόλος του διαχειριστή πολυκατοικίας έχει μια παράδοξη φύση στην ελληνική πραγματικότητα. Τις περισσότερες φορές είναι εθελοντής, δεν αμείβεται, δεν έχει εκπαιδευτεί ειδικά και αναλαμβάνει επειδή κανείς άλλος δεν ήθελε. Και όμως, νομικά, φέρει σημαντική ευθύνη. Σε περίπτωση ατυχήματος, βλάβης ή οικονομικής ζημιάς, το δικαστήριο δεν θα κοιτάξει αν ήταν εθελοντής ή αν αμειβόταν. Θα κοιτάξει αν εκπλήρωσε τα καθήκοντά του.
Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε διαχειριστής πρέπει να ζει με τον φόβο ότι θα τον μηνύσουν. Σημαίνει ότι πρέπει να γνωρίζει πού ακριβώς βρίσκονται τα νομικά όρια της ευθύνης του, ώστε να εκτελεί τα καθήκοντά του προστατευόμενος.
Η Νομική Βάση της Ευθύνης
Ο διαχειριστής είναι ο εντολοδόχος των συνιδιοκτητών. Αυτό σημαίνει ότι ενεργεί εξ ονόματός τους και για λογαριασμό τους, βάσει της εξουσιοδότησης που του παρέχει η γενική συνέλευση. Η σχέση αυτή ρυθμίζεται από το άρθρο 714 του Αστικού Κώδικα, σύμφωνα με το οποίο ο εντολοδόχος ευθύνεται για κάθε σφάλμα του.
Αυτό συμπληρώνεται από το άρθρο 914 ΑΚ, που ορίζει ότι όποιος ζημιώνει άλλον παράνομα και υπαίτια έχει υποχρέωση να τον αποζημιώσει. Αν ο διαχειριστής, με πράξη ή παράλειψη, προκαλέσει ζημιά σε κάποιον ιδιοκτήτη ή σε τρίτον, μπορεί να κληθεί να αποζημιώσει ατομικά.
Πότε Γεννάται Προσωπική Ευθύνη
Η προσωπική ευθύνη του διαχειριστή δεν γεννάται αυτόματα κάθε φορά που κάτι πάει στραβά στο κτίριο. Γεννάται όταν υπάρχει αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ παράλειψης ή παράβασης καθήκοντος και της ζημιάς που προκλήθηκε.
Η παράλειψη συντήρησης κοινόχρηστων χώρων είναι ένα από τα πιο σαφή παραδείγματα. Αν ο διαχειριστής γνώριζε ότι η είσοδος του κτιρίου ήταν επικίνδυνη, για παράδειγμα με χαλαρά πλακάκια ή κατεστραμμένο φωτισμό, και δεν ανέλαβε δράση, και στη συνέχεια κάποιος τραυματίστηκε, η ευθύνη μπορεί να βαρύνει προσωπικά τον διαχειριστή.
Αντίστοιχα, η μη ασφάλιση κοινόχρηστων χώρων είναι ίσως η σοβαρότερη παράλειψη. Ο κανονισμός της πολυκατοικίας σχεδόν πάντα υποχρεώνει τον διαχειριστή να ασφαλίσει τους κοινόχρηστους χώρους για πυρκαγιά, έκρηξη και συχνά σεισμό. Αν το κτίριο είναι ανασφάλιστο και συμβεί ζημιά, ο διαχειριστής μπορεί να διωχθεί ατομικά από τους ζημιωθέντες ιδιοκτήτες για να τους αποζημιώσει από την προσωπική του περιουσία.
Η καθυστέρηση στην αντιμετώπιση βλαβών είναι άλλο ένα σύνηθες πεδίο ευθύνης. Αν ο διαχειριστής ενημερώθηκε για διαρροή που κατέστρεψε ακολούθως ένα διαμέρισμα και δεν ανέλαβε άμεσα δράση, η παράλειψή του αυτή μπορεί να τον καταστήσει υπεύθυνο για τη ζημιά.
Η κακή διαχείριση των οικονομικών είναι ένα από τα πιο νευραλγικά σημεία. Αν ο διαχειριστής πλήρωσε λογαριασμούς που δεν έπρεπε, αν χρησιμοποίησε κεφάλαια του αποθεματικού για σκοπούς που δεν έχουν εγκριθεί από τη γενική συνέλευση, ή αν υπάρχουν ενδείξεις υπεξαίρεσης, οι συνιδιοκτήτες μπορούν να του ασκήσουν αγωγή.
Πότε δεν Ευθύνεται ο Διαχειριστής
Είναι εξίσου σημαντικό να γνωρίζει κανείς πότε δεν υπάρχει ευθύνη. Ο διαχειριστής δεν ευθύνεται για ζημιές που προκλήθηκαν από γεγονότα ανωτέρας βίας, όπως σεισμός ή ακραία καιρικά φαινόμενα, εφόσον το κτίριο ήταν σε κανονική κατάσταση συντήρησης. Δεν ευθύνεται επίσης για αποφάσεις που πήρε η γενική συνέλευση και που αυτός εκτέλεσε σωστά, ακόμα και αν αυτές οι αποφάσεις αποδείχθηκαν λανθασμένες.
Δεν ευθύνεται για καταστάσεις που δεν γνώριζε και δεν μπορούσε εύλογα να γνωρίζει, εφόσον ασκούσε τη δέουσα επιμέλεια. Και δεν ευθύνεται για ζημιές που προκλήθηκαν αποκλειστικά από την υπαιτιότητα τρίτων.
Η κλειδί λέξη εδώ είναι η δέουσα επιμέλεια. Ένας διαχειριστής που παρακολουθεί το κτίριο, ενημερώνει τη γενική συνέλευση για τα προβλήματα, ζητά εξουσιοδοτήσεις όταν χρειάζεται και διατηρεί αρχεία των ενεργειών του, είναι πολύ καλά προστατευμένος νομικά.
Η Ασφάλιση Αστικής Ευθύνης Διαχειριστή
Λίγοι γνωρίζουν ότι υπάρχει ασφαλιστικό προϊόν ειδικά σχεδιασμένο για διαχειριστές πολυκατοικιών. Η ασφάλιση αστικής ευθύνης διαχειριστή καλύπτει τον ίδιο τον διαχειριστή για ζημιές που μπορεί να κληθεί να αποζημιώσει στο πλαίσιο της άσκησης των καθηκόντων του.
Αν και δεν είναι υποχρεωτική σε όλες τις περιπτώσεις, σε μεγαλύτερα κτίρια με πολλές υποχρεώσεις αξίζει σοβαρά να εξεταστεί. Το κόστος της είναι σχετικά χαμηλό σε σύγκριση με τον κίνδυνο προσωπικής έκθεσης που μπορεί να φτάσει σε σημαντικά ποσά.
Πώς Προστατεύεται ο Διαχειριστής
Ο καλύτερος τρόπος να προστατευτεί ένας διαχειριστής είναι να τεκμηριώνει συστηματικά κάθε ενέργειά του. Αυτό σημαίνει να κρατάει αποδείξεις κάθε πληρωμής, να καταγράφει κάθε βλάβη που του αναφέρθηκε και τι έκανε για αυτήν, να τηρεί πρακτικά γενικών συνελεύσεων και να αποθηκεύει κάθε εξουσιοδότηση που πήρε.
Επίσης σημαντικό: ο διαχειριστής δεν πρέπει να ενεργεί μόνος του σε σημαντικές αποφάσεις. Αν μια επισκευή απαιτεί σημαντικό κόστος, πρέπει να υπάρχει απόφαση γενικής συνέλευσης. Αν υπάρχει αμφιβολία για το αν μια ενέργεια είναι εντός των αρμοδιοτήτων του, πρέπει να ζητά εξουσιοδότηση.
Πώς το mrbill.gr Προστατεύει τον Διαχειριστή
Το mrbill.gr δεν είναι μόνο εργαλείο για την εξυπηρέτηση των ενοίκων. Είναι και ασπίδα προστασίας για τον ίδιο τον διαχειριστή. Κάθε δαπάνη που καταχωρείται στην πλατφόρμα συνοδεύεται από απόδειξη. Κάθε ειδοποίηση που αποστέλλεται καταγράφεται με ημερομηνία και ώρα. Κάθε πληρωμή είναι ορατή σε πραγματικό χρόνο από τους ιδιοκτήτες, πράγμα που αποκλείει κατηγορίες για αδιαφανή διαχείριση.
Αν ποτέ ένας διαχειριστής βρεθεί αντιμέτωπος με αγωγή ή απαίτηση αποζημίωσης, το ψηφιακό αρχείο του mrbill.gr παρέχει αναλυτική απεικόνιση κάθε ενέργειας που έγινε ή δεν έγινε. Αυτό είναι το ισχυρότερο δυνατό αποδεικτικό υλικό.
Συμπέρασμα
Η ευθύνη του διαχειριστή είναι πραγματική και νομικά κατοχυρωμένη. Αλλά δεν είναι αυθαίρετη και δεν γεννάται από ατυχίες που δεν μπορούσαν να αποφευχθούν. Γεννάται από παραλείψεις, από αδράνεια και από αδιαφάνεια. Ένας διαχειριστής που κάνει τη δουλειά του σωστά, τεκμηριώνει τις ενέργειές του και χρησιμοποιεί τα σωστά εργαλεία, δεν έχει τίποτα να φοβηθεί.
