Κάποιοι διαχειριστές ξεκινούν με ενθουσιασμό και σιγά σιγά χάνουν τον ρυθμό. Κάποιοι άλλοι ανέλαβαν από υποχρέωση και ποτέ δεν έδειξαν ιδιαίτερο ενδιαφέρον. Και υπάρχουν και αυτοί που είναι απλώς λάθος άνθρωποι για τον ρόλο, χωρίς κακό σκοπό, αλλά χωρίς και τις ικανότητες που απαιτεί.
Το αποτέλεσμα είναι το ίδιο σε κάθε περίπτωση: λογαριασμοί απλήρωτοι, κοινόχρηστα που δεν εκδίδονται σωστά ή καθυστερούν, βλάβες που δεν αντιμετωπίζονται, γενικές συνελεύσεις που δεν συγκαλούνται, ένοικοι που δεν γνωρίζουν τι γίνεται στο κτίριό τους. Και μια αίσθηση αδυναμίας από τους υπόλοιπους: τι μπορούμε να κάνουμε; Μπορούμε να τον αλλάξουμε;
Η απάντηση είναι ναι. Μπορείτε να αλλάξετε τον διαχειριστή, και η διαδικασία είναι σαφής.
Ποια Καθήκοντα Υποχρεούται να Εκπληρώνει ο Διαχειριστής
Πριν μιλήσουμε για παράβαση καθήκοντος, αξίζει να διευκρινίσουμε τι ακριβώς περιλαμβάνουν τα καθήκοντα του διαχειριστή. Δεν υπάρχει ενιαία απαρίθμηση στον νόμο, αλλά ο συνδυασμός του ν. 3741/1929 και του κανονισμού κάθε κτιρίου δίνει σαφή εικόνα.
Ο διαχειριστής υποχρεούται να εκδίδει και να εισπράττει τα κοινόχρηστα, να πληρώνει τους λογαριασμούς του κτιρίου εμπρόθεσμα, να συγκαλεί γενική συνέλευση τουλάχιστον μία φορά τον χρόνο, να φροντίζει για τη συντήρηση και τις επισκευές των κοινόχρηστων χώρων, να ασφαλίζει το κτίριο όπου αυτό απαιτείται, να ενημερώνει τους ιδιοκτήτες για τις οφειλές και την οικονομική κατάσταση, και να εκπροσωπεί τη συνιδιοκτησία στις νόμιμες υποχρεώσεις της.
Αν κάποιο από αυτά δεν γίνεται, υπάρχει παράβαση καθήκοντος.
Τα Πιο Συνηθισμένα Σημεία Αδράνειας
Στην πράξη, οι πιο συνηθισμένες αιτίες δυσαρέσκειας και τελικά αντικατάστασης διαχειριστή είναι οι εξής.
Καθυστερημένη ή λανθασμένη έκδοση κοινοχρήστων. Αν ο λογαριασμός βγαίνει με πολλές εβδομάδες καθυστέρηση, αν τα ποσά δεν αναλύονται, αν υπάρχουν αμφιβολίες για τον τρόπο υπολογισμού, οι ένοικοι έχουν δικαίωμα να απαιτήσουν εξηγήσεις και τελικά αλλαγή.
Απλήρωτοι λογαριασμοί. Αν ο λογαριασμός ΔΕΗ ή νερού έχει μείνει απλήρωτος και υπάρχει κίνδυνος διακοπής, αυτό είναι σοβαρή παράλειψη με άμεσες συνέπειες για όλους.
Άρνηση ή αποφυγή γενικής συνέλευσης. Ο διαχειριστής δεν μπορεί να παραμένει στη θέση του ενώ αρνείται να οργανώσει συνέλευση για να λογοδοτήσει. Αυτή η συμπεριφορά είναι από μόνη της αρκετή για να κινηθεί η διαδικασία αντικατάστασης.
Έλλειψη διαφάνειας στα οικονομικά. Αν οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να δουν πού πηγαίνουν τα χρήματα, αν δεν υπάρχουν αποδείξεις για τις δαπάνες ή αν το αποθεματικό έχει αδικαιολόγητα μειωθεί, αυτά είναι σοβαρά σημάδια που απαιτούν άμεση δράση.
Τα Βήματα της Αντικατάστασης
Η αντικατάσταση διαχειριστή δεν είναι αυθαίρετη πράξη. Ακολουθεί συγκεκριμένα βήματα που πρέπει να τηρηθούν για να είναι νομικά έγκυρη.
Το πρώτο βήμα είναι η καταγραφή των προβλημάτων. Πριν συγκληθεί οποιαδήποτε συνέλευση, αξίζει να συγκεντρωθούν συγκεκριμένα παραδείγματα παράβασης καθήκοντος: ημερομηνίες απλήρωτων λογαριασμών, αποδείξεις καθυστερημένων κοινοχρήστων, ενδεχόμενη αλληλογραφία που έμεινε αναπάντητη. Αυτά δεν είναι απαραίτητα για να γίνει η αντικατάσταση, αλλά ενισχύουν σημαντικά τη θέση της πλειοψηφίας.
Το δεύτερο βήμα είναι η συγκέντρωση υπογραφών. Χρειάζεται αρκετοί ιδιοκτήτες να συμφωνήσουν ότι θέλουν να συγκληθεί γενική συνέλευση με θέμα την αντικατάσταση. Αν ο τρέχων διαχειριστής αρνείται να συγκαλέσει τη συνέλευση, αρκετοί κανονισμοί επιτρέπουν σε ομάδα ιδιοκτητών που αντιπροσωπεύει συγκεκριμένο ποσοστό να το πράξουν οι ίδιοι.
Το τρίτο βήμα είναι η σύγκληση της γενικής συνέλευσης. Η ημερήσια διάταξη πρέπει να αναφέρει ρητά το θέμα αντικατάστασης του διαχειριστή και ορισμού νέου. Η κοινοποίηση στους ιδιοκτήτες πρέπει να γίνει εγκαίρως, τουλάχιστον οκτώ ημέρες πριν, και να υπάρχει αποδεικτικό επίδοσης.
Το τέταρτο βήμα είναι η λήψη της απόφασης. Με την απαιτούμενη πλειοψηφία, η συνέλευση αποφασίζει την αντικατάσταση και ορίζει τον νέο διαχειριστή. Το πρακτικό πρέπει να αναφέρει ποιος αντικαθίσταται, ποιος ορίζεται νέος και από πότε αναλαμβάνει.
Το πέμπτο βήμα είναι η παράδοση. Ο παλιός διαχειριστής υποχρεούται να παραδώσει άμεσα το αποθεματικό, τα αρχεία, τις αποδείξεις, τα πρακτικά και κάθε άλλο έγγραφο που αφορά το κτίριο. Αν αρνείται, η πολυκατοικία έχει δικαίωμα να προσφύγει στα δικαστήρια.
Τι Γίνεται αν ο Διαχειριστής Αρνείται να Συγκαλέσει Συνέλευση
Αυτή είναι μια δύσκολη κατάσταση που εμφανίζεται όταν ο διαχειριστής καταλαβαίνει ότι κινδυνεύει να χάσει τη θέση του και προσπαθεί να καθυστερήσει. Σε αυτή την περίπτωση, εφόσον αρκετοί ιδιοκτήτες συμφωνούν, μπορούν να συγκαλέσουν έκτακτη γενική συνέλευση χωρίς τον διαχειριστή, εφόσον το επιτρέπει ο κανονισμός.
Αν ο κανονισμός δεν προβλέπει κάτι τέτοιο ή αν υπάρχει αμφισβήτηση για το αν η απόφαση ήταν έγκυρη, η υπόθεση μπορεί να παραπεμφθεί στο Μονομελές Πρωτοδικείο.
Τι Κάνετε αν Υπάρχουν Υποψίες Κατάχρησης
Αν η δυσαρέσκεια δεν αφορά απλώς αδράνεια αλλά υπάρχουν υποψίες ή ενδείξεις ότι ο διαχειριστής χρησιμοποίησε κεφάλαια της πολυκατοικίας για προσωπικό όφελος, η διαδικασία είναι πιο επείγουσα και σοβαρή.
Σε αυτή την περίπτωση, εκτός από την αντικατάσταση, η πολυκατοικία μπορεί να κινηθεί νομικά για αποζημίωση των απωλειών και, αν τα στοιχεία το δικαιολογούν, να υποβάλει μήνυση για υπεξαίρεση. Η συγκέντρωση αποδεικτικών στοιχείων πριν από οποιαδήποτε ενέργεια είναι εδώ κρίσιμη: τραπεζικές κινήσεις, αποδείξεις, αλληλογραφία.
Πώς το mrbill.gr Βοηθά να Εντοπιστούν τα Προβλήματα Έγκαιρα
Ένα από τα πιο χρήσιμα χαρακτηριστικά του mrbill.gr είναι ότι δεν αφήνει τα προβλήματα να κρυφτούν. Κάθε δαπάνη, κάθε πληρωμή, κάθε εκκρεμής λογαριασμός είναι ορατά σε πραγματικό χρόνο από τους ιδιοκτήτες. Αν ο διαχειριστής δεν εκπληρώνει τα καθήκοντά του, αυτό φαίνεται αμέσως στο σύστημα, χωρίς να χρειάζεται να κυνηγά κανείς εξηγήσεις ή να ζητά αποδείξεις που δεν υπάρχουν.
Ακόμα σημαντικότερο, αν η πολυκατοικία χρησιμοποιεί το mrbill.gr, η αλλαγή διαχειριστή γίνεται πολύ πιο ομαλά. Τα δεδομένα δεν ανήκουν στον παλιό διαχειριστή. Ανήκουν στο κτίριο και παραμένουν διαθέσιμα ανεξάρτητα από αλλαγές προσωπικού. Ο νέος διαχειριστής αναλαμβάνει με πλήρη εικόνα από την πρώτη μέρα, χωρίς να χρειάζεται να ανακατασκευάσει ιστορικό ή να εξαρτηθεί από τη βούληση του προηγούμενου να παραδώσει ό,τι οφείλει.
Συμπέρασμα
Ένας διαχειριστής που δεν εκπληρώνει τα καθήκοντά του δεν είναι απλώς ενοχλητικό πρόβλημα. Είναι ρίσκο για ολόκληρο το κτίριο: οικονομικό, νομικό, λειτουργικό. Και η λύση υπάρχει. Η αντικατάστασή του είναι δικαίωμα κάθε πολυκατοικίας, η διαδικασία είναι σαφής και δεν απαιτεί εχθρότητα ή νομικές μάχες για να ολοκληρωθεί, εφόσον ακολουθηθεί σωστά.
