Αν ζείτε σε πολυκατοικία που έχει ανακαλύψει ότι ένα ή περισσότερα διαμερίσματα ενοικιάζονται μέσω Airbnb, ξέρετε πολύ καλά τι σημαίνει αυτό στην πράξη. Άγνωστοι κάθε λίγες μέρες, βαλίτσες στο κλιμακοστάσιο, ερωτήσεις για τον κωδικό του wifi, πόρτες που χτυπούν στις τρεις τα ξημερώματα. Και πάνω απ' όλα, μια διαρκής αβεβαιότητα για το αν αυτό επιτρέπεται και τι μπορεί να γίνει.
Το θέμα έχει δύο επίπεδα που συχνά μπερδεύονται: αυτό που λέει ο εθνικός νόμος για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και αυτό που μπορεί να αποφασίσει η ίδια η πολυκατοικία μέσω γενικής συνέλευσης. Και τα δύο έχουν σημασία, αλλά λειτουργούν διαφορετικά.
Το Νομικό Πλαίσιο για τις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις
Στην Ελλάδα, η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb ρυθμίζεται από τον νόμο 4472/2017 και τις επακόλουθες τροποποιήσεις. Ο νόμος επιτρέπει τη βραχυχρόνια μίσθωση κατοικιών υπό ορισμένες προϋποθέσεις: εγγραφή στο μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και φορολογική δήλωση των εισοδημάτων.
Αυτό σημαίνει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι παράνομη από μόνη της. Ένας ιδιοκτήτης που εκπληρώνει αυτές τις προϋποθέσεις λειτουργεί νόμιμα ως προς το φορολογικό και διοικητικό πλαίσιο.
Ωστόσο, υπάρχουν περιορισμοί. Το ίδιο ακίνητο δεν μπορεί να μισθώνεται για περισσότερες από 90 ημέρες το χρόνο αν ο ιδιοκτήτης έχει περισσότερα από δύο ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, εκτός αν λειτουργεί ως επαγγελματική δραστηριότητα με αντίστοιχες υποχρεώσεις.
Τι Γίνεται με τον Κανονισμό Πολυκατοικίας
Εδώ αρχίζει το πιο ενδιαφέρον μέρος. Ο νόμος για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ρυθμίζει τη σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη και κράτους. Αλλά η σχέση μεταξύ ιδιοκτητών στο πλαίσιο μιας πολυκατοικίας ρυθμίζεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας και τον νόμο 3741/1929 για την οριζόντια ιδιοκτησία.
Αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας ορίζει ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία και απαγορεύει κάθε επαγγελματική ή τουριστική χρήση, τότε η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να θεωρηθεί παράβαση του κανονισμού, ανεξάρτητα από το αν είναι νόμιμη βάσει του φορολογικού νόμου.
Αν ο κανονισμός δεν λέει τίποτα σχετικό, τότε ισχύει ο γενικός κανόνας: ο ιδιοκτήτης μπορεί να κάνει ό,τι θέλει με το ακίνητό του εφόσον δεν παραβιάζει τα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών και δεν διαταράσσει την ομαλή λειτουργία του κτιρίου.
Πότε Η Βραχυχρόνια Μίσθωση Γίνεται Πρόβλημα για τους Άλλους Ένοικους
Η ύπαρξη ενός Airbnb στο κτίριο δεν είναι αυτομάτως πρόβλημα νομικά. Γίνεται πρόβλημα όταν δημιουργεί αποδεδειγμένη όχληση ή βλάβη στους υπόλοιπους ιδιοκτήτες.
Τα πιο συνηθισμένα προβλήματα είναι ο θόρυβος από συνεχή εναλλαγή επισκεπτών, η αυξημένη φθορά κοινόχρηστων χώρων από τη μεγάλη διακίνηση ανθρώπων, τα ζητήματα ασφαλείας από το γεγονός ότι άγνωστα άτομα έχουν πρόσβαση στο κτίριο, και η γενική υποβάθμιση της ποιότητας ζωής για τους μόνιμους κατοίκους.
Αν υπάρχουν τεκμηριωμένες καταγγελίες για αυτού του τύπου τις οχλήσεις, οι συνιδιοκτήτες έχουν νομικό έρεισμα να ζητήσουν παύση της δραστηριότητας ακόμα και αν ο κανονισμός δεν την απαγορεύει ρητά.
Τι Μπορεί να Αποφασίσει η Γενική Συνέλευση
Η γενική συνέλευση δεν μπορεί να αφαιρέσει από έναν ιδιοκτήτη το δικαίωμα να διαθέτει την ιδιοκτησία του. Αυτό είναι ατομικό συνταγματικό δικαίωμα. Ωστόσο, μπορεί να θεσπίσει κανόνες που ρυθμίζουν τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων και τη λειτουργία του κτιρίου κατά τρόπο που καθιστά δυσχερέστερη ή λιγότερο ελκυστική τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Μπορεί για παράδειγμα να αποφασίσει ότι απαιτείται προηγούμενη έγκριση για κάθε νέο μισθωτή, ότι οι επισκέπτες βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούνται να εγγράφονται σε μητρώο, ότι απαγορεύεται η χρήση κοινόχρηστων χώρων για αποσκευές, ή ότι επιβάλλεται πρόσθετη εισφορά για την αυξημένη φθορά που προκαλείται από τη συνεχή εναλλαγή χρηστών.
Αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεν περιέχει ήδη σχετική ρύθμιση, η γενική συνέλευση μπορεί να τροποποιήσει τον κανονισμό ώστε να συμπεριλάβει απαγόρευση ή περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αυτό απαιτεί ομοφωνία και συμβολαιογραφικό έγγραφο.
Τα Κοινόχρηστα και η Βραχυχρόνια Μίσθωση
Ένα ζήτημα που συχνά παραβλέπεται: τα διαμερίσματα που λειτουργούν ως Airbnb συμβάλλουν στη φθορά των κοινόχρηστων χώρων περισσότερο από τα συνηθισμένα κατοικημένα διαμερίσματα. Κλιμακοστάσιο, ανελκυστήρας, είσοδος: όλα αυτά υφίστανται αυξημένη χρήση που δεν αντικατοπτρίζεται απαραίτητα στον υπολογισμό των κοινοχρήστων βάσει χιλιοστών.
Η πολυκατοικία μπορεί να εισηγηθεί στη γενική συνέλευση την επιβολή πρόσθετης εισφοράς στους ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν βραχυχρόνια, ώστε να αντισταθμίσει αυτή τη διαφορά. Αν ο κανονισμός το επιτρέπει ή αν υπάρχει ομόφωνη απόφαση, αυτό είναι εφικτό.
Πώς να Αντιμετωπίσετε το Θέμα ως Πολυκατοικία
Αν το κτίριό σας αντιμετωπίζει ήδη αυτό το ζήτημα, υπάρχει μια σειρά από βήματα που αξίζει να ακολουθήσετε.
Πρώτα, ελέγξτε τον κανονισμό. Αν υπάρχει ήδη ρήτρα που απαγορεύει επαγγελματική ή τουριστική χρήση, έχετε ισχυρό νομικό έδαφος. Αν δεν υπάρχει, πρέπει να αξιολογήσετε αν η δραστηριότητα δημιουργεί πραγματική όχληση που μπορεί να τεκμηριωθεί.
Δεύτερο, καταγράψτε τα προβλήματα. Θόρυβος, φθορές, ζητήματα ασφαλείας. Αυτές οι καταγγελίες είναι το υλικό από το οποίο χτίζεται μια νομική αξίωση αν χρειαστεί να φτάσετε στα δικαστήρια.
Τρίτο, συγκαλέστε γενική συνέλευση. Εκεί αποφασίζεται κοινώς αν το κτίριο θέλει να θεσπίσει κανόνες, να τροποποιήσει τον κανονισμό ή να κινηθεί νομικά.
Πώς το mrbill.gr Βοηθά στη Διαχείριση Αυτού του Ζητήματος
Σε κτίρια με βραχυχρόνιες μισθώσεις, η τεκμηρίωση είναι κρίσιμη. Το mrbill.gr δίνει στον διαχειριστή πλήρη εικόνα κάθε διαμερίσματος: ιδιοκτήτης, χρήση, ιστορικό πληρωμών. Αν ένα διαμέρισμα που λειτουργεί ως Airbnb καθυστερεί επανειλημμένα στα κοινόχρηστα, αυτό καταγράφεται αυτόματα και η πολυκατοικία έχει πλήρη αρχείο για κάθε περαιτέρω ενέργεια.
Επίσης, αν η γενική συνέλευση αποφασίσει επιπλέον χρέωση για τα Airbnb διαμερίσματα, η πλατφόρμα μπορεί να ενσωματώσει αυτή τη διαφοροποίηση στην έκδοση κοινοχρήστων άμεσα και διαφανώς.
Συμπέρασμα
Το Airbnb σε πολυκατοικία δεν είναι αυτόματα παράνομο, αλλά δεν είναι και αυτόματα αποδεκτό. Η απάντηση βρίσκεται στον κανονισμό του κτιρίου και στις αποφάσεις της γενικής συνέλευσης. Αν το θέμα σας απασχολεί, η έγκαιρη δράση, πριν το πρόβλημα φουντώσει, είναι πάντα καλύτερη από το να βρεθείτε αντιμέτωποι με παγιωμένη κατάσταση που δύσκολα αντιστρέφεται.
